Hillegersberg Zuid, Rotterdam: risicoprofiel voor appartementkopers
Hillegersberg Zuid is een buurt in de Rotterdamse wijk Hillegersberg-Schiebroek, tussen de Bergse Voorplas en het spoor bij station Rotterdam Noord. Het grootste deel staat bekend als het Kleiwegkwartier, naar de Kleiweg, de winkelstraat van de buurt. De bebouwing is bijna volledig vooroorlogs: 95% van de appartementengebouwen is gebouwd vóór 1945 (BAG, 2026-10-01). De Straatweg loopt van hier noordwaarts langs de plas naar het oude dorp Hillegersberg, en aan de oostkant ligt de Rotte.
Het typische appartementengebouw is hier klein: het mediane gebouw telt maar 2 woningen (BAG, 2026-10-01), meestal een boven- en benedenwoning. Een VvE met twee eigenaren is vaak "slapend" — geen jaarlijkse vergadering, geen reservefonds, geen MJOP — en een grote reparatie, zoals funderingsherstel, deel je met maar één andere eigenaar. Controleer dus of de VvE echt functioneert voordat je biedt. 67% van de woningen in de buurt is een koopwoning (CBS, 2026-10-01).
71% van de woningen in Hillegersberg Zuid, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-01). Ze staan in 1.048 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt (BAG, 2026-10-01). Hillegersberg Zuid telt 8.440 inwoners, met een gemiddelde WOZ-waarde van €442.000 (CBS, 2026-10-01).
Risico's
- Funderingsrisico: het postcodegebied rond deze buurt (3051LS) is geclassificeerd als "Overig" (PDOK/RVO, 2026-10-01). 98% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1970, de periode die het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-01). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand — vraag altijd om het funderingsonderzoek van de VvE zelf voordat je koopt.
- Overstromingsdiepte: niet beschikbaar voor deze buurt (Klimaateffectatlas levert hier alleen een ruwe indexwaarde, geen waterdiepte in bruikbare eenheden).
- Hittestress: niet beschikbaar voor deze buurt (zelfde beperking als overstromingsdiepte — alleen een ruwe indexwaarde, geen bruikbaar cijfer).
- Bodemstatus: niet beschikbaar voor deze buurt (Bodemloket-data is nog niet geïntegreerd).
- Energielabel: we tonen geen labels per gebouw. Zoek het label van het appartement op adres op via EP-Online. 98% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1971, een periode waarin vaak weinig of niet werd geïsoleerd.
- Geregistreerde criminaliteit per 1.000 inwoners: niet beschikbaar voor deze buurt (nog geen criminaliteitsdataset geïntegreerd).
Appartementen in Hillegersberg Zuid
- Aandeel appartementen: 71% van de woningen in Hillegersberg Zuid, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-01).
- Appartementengebouwen: Hillegersberg Zuid heeft 1.048 gebouwen met twee of meer woningen, ongeveer het aantal VvE's (BAG, 2026-10-01). Eén VvE kan meerdere BAG-panden omvatten, dus dit is een benadering.
- Bouwjaar: Van de appartementengebouwen in Hillegersberg Zuid is 95% gebouwd vóór 1945, 3% tussen 1945 en 1970, 1% tussen 1971 en 2000 en 1% na 2000 (BAG, 2026-10-01).
- Oppervlakte: het mediane appartement in Hillegersberg Zuid heeft 79 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-01).
- Monumenten: geen van de appartementengebouwen in Hillegersberg Zuid is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (RCE, 2026-10-01).
- Erfpacht: niet beschikbaar voor deze gemeente — Rotterdam publiceert geen open erfpachtdata per perceel. Controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel voordat je biedt.
Wat deze bebouwing betekent voor je VvE
De meeste appartementengebouwen in Hillegersberg Zuid (95%) zijn gebouwd vóór 1945. Typische VvE-kostenposten voor die periode: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten.
Wat je controleert bij een gebouw van vóór 1945:
- Fundering: vraag om het funderingsonderzoek en controleer of paalherstel is ingepland en begroot in het MJOP.
- Houten vloeren en dak: zoek in het MJOP naar werk aan balklagen, dak en goten, met jaartal en bedrag.
- Energielabel: vooroorlogse panden hebben vaak een laag label. Zoek het label van het appartement op via EP-Online en vraag of de VvE een isolatieplan heeft.
Algemene richtlijn op basis van bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.
Vragen aan de VvE voordat je biedt in Hillegersberg Zuid
- Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP?
- Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP?
- Wat is het energielabel van het appartement en het gebouw, en is er een plan en budget om het gebouw naar label C te brengen?
- Is de VvE actief: houdt ze jaarlijks een vergadering, heeft ze een eigen bankrekening en is het gebouw verzekerd?
- Is het MJOP jonger dan 5 jaar, en past het reservefonds daarbij?
- Zijn er in de notulen van de afgelopen drie jaar grote werkzaamheden of een eenmalige bijzondere bijdrage besloten?
- Staat de grond in erfpacht? Zo ja, is de canon afgekocht, en tot wanneer?
Heb je de VvE-stukken? Check binnen 5 minuten wat erin staat over de fundering.
Gratis risicorapport aanvragenGeen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.
Deze pagina gaat over de gebouwen. Voor de leefbaarheid in Hillegersberg Zuid (veiligheid, voorzieningen, groen) kijk je op de Leefbaarometer van de Rijksoverheid.
De buurt in cijfers
| Aantal inwoners | 8.440 |
|---|---|
| Bevolkingsdichtheid | 7.065 / km² |
| Gemiddelde WOZ-waarde | €442.000 |
| Woningvoorraad | 3.957 |
| Meergezinswoningen | 75% |
| Koopwoningen | 67% |
| Huurwoningen | 33% |
| Woningen ouder dan 10 jaar | 98% |
| Nieuwbouw (laatste 10 jaar) | 2% |
| Stedelijkheid | zeer sterk stedelijk |
Straten en gebouwen
Gebouwen naar bouwjaar
Van de 3202 in kaart gebrachte panden is 83% gebouwd vóór 1945, 2% tussen 1945 en 1970, 5% tussen 1971 en 2000, en 11% na 2000; het oudste pand dateert van 1883 en het nieuwste van 2026.Adriaan Paauwlaan 3051HBAkkerwindestraat 3051LA, 3051LBAmerbachstraat 3045REAmethiststraat 3051VA, 3051VB, 3051VC +1Antony Duyklaan 3051HAArolsenplein 3051JAAzaleastraat 3051TA, 3051TB, 3051TC +5Baroniestraat 3051EA, 3051EB, 3051ED +2Begoniastraat 3051LCBergpolderplein 3051GA, 3051GBBergse Rechter Rottekade 3051AB, 3051ACCaspar Fagellaan 3051HC
Toon alle 71 straten en postcodes
Ceintuurbaan 3051AE, 3051AG, 3051KA +3Cliviastraat 3051NADiamantweg 3051XA, 3051XBDuizendschoonstraat 3051SB, 3051SC, 3051SE +1Elektroweg 3051NB, 3051NC, 3051NDElisabethlaan 3051JBEmmalaan 3051JC, 3051JD, 3051JE +2Erasmussingel 3051KE, 3051KG, 3051KH +3Gladiolusstraat 3051LD, 3051LE, 3051LGGraaf Adolf van Nassaustraat 3051GCGraaf Jan van Nassaustraat 3051GD, 3051GEGraaf Lodewijk van Nassaustraat 3051GGHagedoornstraat 3051NE, 3051NGHeiligerleelaan 3051JJ, 3051JKHeinsiuslaan 3051HDHillegondastraat 3051PA, 3051PBHoofdlaan 3051XD, 3051XE, 3051XGHouthandelhof 3051ADIrisplein 3051TKIsaäc van Hoornbeeklaan 3051HZJan Willem Frisostraat 3051EH, 3051EJ, 3051EK +1Johan de Wittlaan 3051HEJuliana van Stolberglaan 3051CA, 3051CB, 3051CC +6Kleiweg 3045PK, 3045PL, 3045PM +28Kootsekade 3051PC, 3051PD, 3051PE +1Koraalstraat 3051VE, 3051VG, 3051VH +1Korte Kleiweg 3045RCLathyrusplein 3051TLLeni Sarishof 3051PTLisbloemstraat 3051TM, 3051TN, 3051TP +3Malvastraat 3051NH, 3051NJMargrietstraat 3051TV, 3051TWMinstreelstraat 3051PH, 3051PJ, 3051PKOpaalhof 3045PGOrchideestraat 3051NK, 3051NL, 3051NMPhilips Willemstraat 3051PL, 3051PM, 3051PN +3Prins Bernhardkade 3051AH, 3051AJ, 3051AK +1Prins Frederik Hendrikstraat 3051EM, 3051EN, 3051EP +3Prinses Margrietlaan 3051AM, 3051AN, 3051AP +6Robert Owenstraat 3045PTRobijnstraat 3051VK, 3051VL, 3051VM +1Rozenlaan 3051LH, 3051LJ, 3051LK +7Saffierstraat 3051XT, 3051XV, 3051XWSchiebroeksesingel 3051JL, 3051JMSchiebroekseweg 3051JNSmaragdstraat 3051VP, 3051VRStadhouderslaan 3051HGStatenlaan 3051HH, 3051HJ, 3051HK +5Statenplein 3051HSStraatweg 3051BA, 3051BB, 3051BC +9Topaasstraat 3051KL, 3051KMUitweg 3051JP, 3051JRVan Slingelandtlaan 3051HT, 3051HV, 3051HW +1Villapark 3051BPViolenstraat 3051TX, 3051TZWilhelminalaan 3051JS, 3051JTWillem de Rijkestraat 3051EVWillem van Hillegaersbergstraat 3051RA, 3051RB, 3051RC +10Zonnebloemstraat 3051SP, 3051SR, 3051ST +4
Scholen in de buurt
5 basisscholen, 3 middelbare scholen, 1 mbo-locatie in de buurt, hoogste niveau: VWO.
Basisscholen
- Tarcisius (basisschool): Johan de Wittlaan 5-9, 3051HE ROTTERDAM
- IKC De Lis (basisschool): Bieslandstraat 61, 3037LB ROTTERDAM
- De Fontein (basisschool): Hoyledestraat 25, 3036LP ROTTERDAM
- De Bergse Zonnebloem (basisschool): Elektroweg 18-20, 3051NC ROTTERDAM
- Stephanus (basisschool): Asserweg 360, 3052AJ ROTTERDAM
Middelbare scholen
- Melanchthon Schiebroek (middelbare school — VBO/MAVO/HAVO/VWO): Van Bijnkershoekweg 97, 3052PB ROTTERDAM
- Accent VSO Op Noord (middelbare school — VSO): Erasmussingel 120, 3051XC ROTTERDAM
- VSO De Hoge Brug (middelbare school — VSO): Hillegondastraat 19, 3051PA ROTTERDAM
- Hout- en Meubileringscollege (mbo): Erasmuspad 10, 3052KP ROTTERDAM
FAQ
Veelgestelde vragen
Welk deel van de woningen in Hillegersberg Zuid is een appartement?
71% van de 3.969 woningen in Hillegersberg Zuid, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-01). Ze staan in 1.048 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt. Het mediane appartement heeft 79 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-01).
Is er funderingsrisico in Hillegersberg Zuid?
Het postcodegebied rond Hillegersberg Zuid (3051LS) is geclassificeerd als "Overig" op de indicatieve funderingsrisicokaart van PDOK/RVO (2026-10-01). 98% van de appartementengebouwen in de buurt is gebouwd vóór 1970, de periode die in Nederlandse steden het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-01). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand, dus vraag de VvE om het eigen funderingsonderzoek.
Staan appartementen in Hillegersberg Zuid in erfpacht?
We hebben geen open erfpachtdata per perceel voor Rotterdam, dus controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel van het appartement dat je overweegt. Staat de grond in erfpacht, vraag dan of de canon is afgekocht en tot welke datum, of wat die per jaar kost en hoe die wordt geïndexeerd. Vraag welke algemene bepalingen gelden en of de erfpacht eeuwigdurend is of op een vaste datum afloopt. Vraag ook of de VvE de canon via de servicekosten betaalt of dat elke eigenaar apart betaalt, want dat verandert je maandlasten.
Hoe oud zijn de appartementengebouwen in Hillegersberg Zuid, en wat betekent dat voor de VvE-kosten?
Van de appartementengebouwen in Hillegersberg Zuid is 95% gebouwd vóór 1945, 3% tussen 1945 en 1970, 1% tussen 1971 en 2000 en 1% na 2000 (BAG, 2026-10-01). Voor de meest voorkomende periode, vóór 1945, zijn typische VvE-kostenposten: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten. Dit is een algemene richtlijn per bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.
Wat moet ik de VvE vragen voordat ik koop in Hillegersberg Zuid?
Vraag om het MJOP, de laatste jaarrekening en de notulen van drie jaar. Voor Hillegersberg Zuid in het bijzonder: Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP? Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP? Wat is het energielabel van het appartement en het gebouw, en is er een plan en budget om het gebouw naar label C te brengen?
Elk pand en elk appartement kan zijn eigen problemen hebben — de feiten hierboven gaan over de hele buurt, niet over één specifieke woning.
We hebben 3202 panden in Hillegersberg Zuid stuk voor stuk gecontroleerd met officiële data (BAG, PDOK, CBS).
Kijk je naar een appartement in Hillegersberg Zuid?
Gratis risicorapport aanvragenGeen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.