Tussendijken, Rotterdam: risicoprofiel voor appartementkopers

Door Dzmitry Savinkou · 18 oktober 2026

Tussendijken ligt tussen de Schiedamseweg, de Mathenesserweg en de Mathenesserdijk, met de Gijsingstraat als as. De buurt is in de jaren twintig gebouwd en deelt met Bospolder de naam BoTu. Op 31 maart 1943 trof een geallieerd bombardement, het "Vergeten Bombardement", dit gebied; Park 1943 herinnert eraan. Op het Visserijplein, bij de Grote Visserijstraat, is een weekmarkt. Metrostation Marconiplein ligt om de hoek en de Schiedamseweg is de winkelstraat.

Het grootste deel van de bebouwing overleefde de oorlog: 76% van de appartementengebouwen is van vóór 1945 en 12% uit 1945–1970, de naoorlogse herbouw (BAG, 2026-10-18). 97% van de woningen is een appartement, het mediane gebouw telt 3 woningen en het mediane appartement is 74 m² (BAG, 2026-10-18). Een vooroorlogs portiekpand met drie eigenaren is hier de typische VvE.

Tussendijken heeft het laagste aandeel koopwoningen van Delfshaven: 14% (CBS, 2026-10-18). De meeste gebouwen zijn dus in handen van een corporatie of belegger. Koop je een van de weinige koopappartementen in zo'n blok, dan bepaalt de grooteigenaar in de praktijk het onderhoud en de bijdrage. Vraag naar het MJOP en de notulen, en lees wie er stemt.

97% van de woningen in Tussendijken, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18). Ze staan in 607 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt (BAG, 2026-10-18). Tussendijken telt 7.370 inwoners, met een gemiddelde WOZ-waarde van €262.000 (CBS, 2026-10-18).

Risico's

• Funderingsrisico: het postcodegebied rond deze buurt (3026TH) is geclassificeerd als "Overig" (PDOK/RVO, 2026-10-18). "Overig" betekent dat RVO het gebied zelf niet indeelt, omdat de gemeente Rotterdam een actuelere, gedetailleerdere funderingskaart heeft (rotterdam.nl/funderingskaart). 88% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1970, de periode die het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-18). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand — vraag altijd om het funderingsonderzoek van de VvE zelf voordat je koopt.
• Overstromingsdiepte: niet beschikbaar voor deze buurt (Klimaateffectatlas levert hier alleen een ruwe indexwaarde, geen waterdiepte in bruikbare eenheden).
• Hittestress: niet beschikbaar voor deze buurt (zelfde beperking als overstromingsdiepte — alleen een ruwe indexwaarde, geen bruikbaar cijfer).
• Bodemstatus: niet beschikbaar voor deze buurt (Bodemloket-data is nog niet geïntegreerd).
• Energielabel: we tonen geen labels per gebouw. Zoek het label van het appartement op adres op via EP-Online. 88% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1971, een periode waarin vaak weinig of niet werd geïsoleerd.
• Geregistreerde misdrijven per 1.000 inwoners (politie/CBS, 2025): 67 (492 geregistreerde misdrijven op 7.370 inwoners). Misdrijven tellen mee waar ze gepleegd zijn, ook tegen bezoekers, winkels en forenzen; waar veel niet-bewoners komen, zegt het cijfer per inwoner minder over de bewoners zelf. Dit zijn politiecijfers, een andere maat dan de misdaadsignalen van Koopscan onderaan deze pagina.

Appartementen in Tussendijken

• Aandeel appartementen: 97% van de woningen in Tussendijken, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18).
• Appartementengebouwen: Tussendijken heeft 607 gebouwen met twee of meer woningen, ongeveer het aantal VvE's (BAG, 2026-10-18). Eén VvE kan meerdere BAG-panden omvatten, dus dit is een benadering.
• Bouwjaar: Van de appartementengebouwen in Tussendijken is 76% gebouwd vóór 1945, 12% tussen 1945 en 1970, 10% tussen 1971 en 2000 en 3% na 2000 (BAG, 2026-10-18).
• Oppervlakte: het mediane appartement in Tussendijken heeft 74 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-18).
• Monumenten: 7% van de appartementengebouwen in Tussendijken is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (RCE, 2026-10-18).
• Erfpacht: niet beschikbaar voor deze gemeente — Rotterdam publiceert geen open erfpachtdata per perceel. Controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel voordat je biedt.

Wat deze bebouwing betekent voor je VvE

De meeste appartementengebouwen in Tussendijken (76%) zijn gebouwd vóór 1945. Typische VvE-kostenposten voor die periode: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten.

Wat je controleert bij een gebouw van vóór 1945:

• Fundering: vraag om het funderingsonderzoek en controleer of paalherstel is ingepland en begroot in het MJOP.
• Houten vloeren en dak: zoek in het MJOP naar werk aan balklagen, dak en goten, met jaartal en bedrag.
• Energielabel: vooroorlogse panden hebben vaak een laag label. Zoek het label van het appartement op via EP-Online en vraag of de VvE een isolatieplan heeft.

Algemene richtlijn op basis van bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.

Vragen aan de VvE voordat je biedt in Tussendijken

1. Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP?
2. Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP?
3. Wat is het energielabel van het appartement en het gebouw, en is er een plan en budget om het gebouw naar label C te brengen?
4. Is de VvE actief: houdt ze jaarlijks een vergadering, heeft ze een eigen bankrekening en is het gebouw verzekerd?
5. Is het MJOP jonger dan 5 jaar, en past het reservefonds daarbij?
6. Zijn er in de notulen van de afgelopen drie jaar grote werkzaamheden of een eenmalige bijzondere bijdrage besloten?
7. Staat de grond in erfpacht? Zo ja, is de canon afgekocht, en tot wanneer?

Geen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.

Deze pagina gaat over de gebouwen. Voor de leefbaarheid in Tussendijken (veiligheid, voorzieningen, groen) kijk je op de Leefbaarometer van de Rijksoverheid.

De buurt in cijfers

Straten en gebouwen

Gebouwen naar bouwjaar

Scholen in de buurt

14 basisscholen, 2 middelbare scholen in de buurt, hoogste niveau: VWO.

Basisscholen

• Shri Saraswatie School (basisschool): Schiedamseweg 282, 3025AS ROTTERDAM
• De Boog (basisschool): Kedoestraat 102, 3029CK ROTTERDAM
• De Korf (basisschool): Korfmakersstraat 80, 3026XJ ROTTERDAM
• IKC de Ark (basisschool): Nozemanstraat 16, 3023TN ROTTERDAM
• Nicolaas (basisschool): Schiedamseweg 227, 3026AN ROTTERDAM
• De Vierambacht (basisschool): Nozemanstraat 75, 3023TM ROTTERDAM
• obs Dakpark (basisschool): Catharina Beersmansstr 80, 3025EJ ROTTERDAM
• CBS Mozaiek (basisschool): Jaap Valkhoffplein 5, 3023PV ROTTERDAM
• Valentijn (basisschool): Gijsingstraat 51, 3026RH ROTTERDAM
• Mariaschool Taandersplein (basisschool): Taandersplein 3, 3027CN ROTTERDAM
• OBS Kasteel Spangen (basisschool): Nicolaas Beetsstraat 4, 3027AR ROTTERDAM
• Emmaus (basisschool): Tidemanstraat 59, 3022SE ROTTERDAM
• Al-Ghazali (basisschool): Van Lennepstraat 17, 3027SP ROTTERDAM
• KC De Vlinder (basisschool): Albregt-Engelmanstraat 34, 3025BH ROTTERDAM

Middelbare scholen

• Unie Noord-MEX010 - Dé mavo voor Expressie (middelbare school — VBO/MAVO): Mathenesserdijk 455, 3026GH ROTTERDAM
• Avicenna College voor vwo, havo, mavo en vbo (middelbare school — VBO/MAVO/HAVO/VWO): Blokmakersstraat 46, 3025NH ROTTERDAM

FAQ

Veelgestelde vragen

Elk pand en elk appartement kan zijn eigen problemen hebben — de feiten hierboven gaan over de hele buurt, niet over één specifieke woning.

We hebben 992 panden in Tussendijken stuk voor stuk gecontroleerd met officiële data (BAG, PDOK, CBS).

Geen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.