Delfshaven, Rotterdam: risicoprofiel voor appartementkopers

Door Dzmitry Savinkou · 18 oktober 2026

Delfshaven is het oude havenstadje van Rotterdam: tot 1886 een zelfstandige gemeente, en een van de weinige delen van de stad die het bombardement van 1940 doorstonden. Rond de Voorhaven, de Achterhaven en de Aelbrechtskolk staan pakhuizen, de Pelgrimvaderskerk en molen De Distilleerketel; dit deel is een beschermd stadsgezicht. De buurt is groter dan dat historische hart: ze loopt door tot de Coolhaven, de Pieter de Hoochweg en de Westzeedijk, met de metrostations Delfshaven en Coolhaven aan de rand en het Erasmus MC en Het Park op loopafstand.

Voor een appartementkoper is dit vooral een vooroorlogse buurt: 79% van de appartementengebouwen is van vóór 1945, en 10% is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (BAG en RCE, 2026-10-18). Het mediane gebouw telt 4 woningen (BAG, 2026-10-18), dus de meeste VvE's zijn klein. Een kleine VvE in een oud pand is het kwetsbaarst: funderingsherstel of een nieuw dak wordt dan gedeeld door een handvol eigenaren. Vraag daarom altijd naar het funderingsonderzoek en controleer of de VvE actief is.

Let ook op de verhouding koop en huur: 81% van de woningen is een huurwoning (CBS, 2026-10-18). In een gebouw waar een woningcorporatie of belegger de meeste appartementen bezit, heeft die vaak de meerderheid van de stemmen in de VvE. Bij een monument komt daar bij dat onderhoud en isolatie vergunningplichtig kunnen zijn en duurder uitvallen.

97% van de woningen in Delfshaven, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18). Ze staan in 501 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt (BAG, 2026-10-18). Delfshaven telt 7.215 inwoners, met een gemiddelde WOZ-waarde van €281.000 (CBS, 2026-10-18).

Risico's

• Funderingsrisico: het postcodegebied rond deze buurt (3024TD) is geclassificeerd als "Overig" (PDOK/RVO, 2026-10-18). "Overig" betekent dat RVO het gebied zelf niet indeelt, omdat de gemeente Rotterdam een actuelere, gedetailleerdere funderingskaart heeft (rotterdam.nl/funderingskaart). 87% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1970, de periode die het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-18). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand — vraag altijd om het funderingsonderzoek van de VvE zelf voordat je koopt.
• Overstromingsdiepte: niet beschikbaar voor deze buurt (Klimaateffectatlas levert hier alleen een ruwe indexwaarde, geen waterdiepte in bruikbare eenheden).
• Hittestress: niet beschikbaar voor deze buurt (zelfde beperking als overstromingsdiepte — alleen een ruwe indexwaarde, geen bruikbaar cijfer).
• Bodemstatus: niet beschikbaar voor deze buurt (Bodemloket-data is nog niet geïntegreerd).
• Energielabel: we tonen geen labels per gebouw. Zoek het label van het appartement op adres op via EP-Online. 87% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1971, een periode waarin vaak weinig of niet werd geïsoleerd.
• Geregistreerde misdrijven per 1.000 inwoners (politie/CBS, 2025): 67 (484 geregistreerde misdrijven op 7.215 inwoners). Misdrijven tellen mee waar ze gepleegd zijn, ook tegen bezoekers, winkels en forenzen; waar veel niet-bewoners komen, zegt het cijfer per inwoner minder over de bewoners zelf. Dit zijn politiecijfers, een andere maat dan de misdaadsignalen van Koopscan onderaan deze pagina.

Appartementen in Delfshaven

• Aandeel appartementen: 97% van de woningen in Delfshaven, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18).
• Appartementengebouwen: Delfshaven heeft 501 gebouwen met twee of meer woningen, ongeveer het aantal VvE's (BAG, 2026-10-18). Eén VvE kan meerdere BAG-panden omvatten, dus dit is een benadering.
• Bouwjaar: Van de appartementengebouwen in Delfshaven is 79% gebouwd vóór 1945, 8% tussen 1945 en 1970, 12% tussen 1971 en 2000 en 1% na 2000 (BAG, 2026-10-18).
• Oppervlakte: het mediane appartement in Delfshaven heeft 74 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-18).
• Monumenten: 10% van de appartementengebouwen in Delfshaven is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (RCE, 2026-10-18).
• Erfpacht: niet beschikbaar voor deze gemeente — Rotterdam publiceert geen open erfpachtdata per perceel. Controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel voordat je biedt.

Wat deze bebouwing betekent voor je VvE

De meeste appartementengebouwen in Delfshaven (79%) zijn gebouwd vóór 1945. Typische VvE-kostenposten voor die periode: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten.

Wat je controleert bij een gebouw van vóór 1945:

• Fundering: vraag om het funderingsonderzoek en controleer of paalherstel is ingepland en begroot in het MJOP.
• Houten vloeren en dak: zoek in het MJOP naar werk aan balklagen, dak en goten, met jaartal en bedrag.
• Energielabel: vooroorlogse panden hebben vaak een laag label. Zoek het label van het appartement op via EP-Online en vraag of de VvE een isolatieplan heeft.

Algemene richtlijn op basis van bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.

Vragen aan de VvE voordat je biedt in Delfshaven

1. Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP?
2. Is het pand een rijksmonument of ligt het in een beschermd stadsgezicht, en is er in het MJOP budget voor vergunningplichtig restauratiewerk?
3. Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP?
4. Wat is het energielabel van het appartement en het gebouw, en is er een plan en budget om het gebouw naar label C te brengen?
5. Is de VvE actief: houdt ze jaarlijks een vergadering, heeft ze een eigen bankrekening en is het gebouw verzekerd?
6. Is het MJOP jonger dan 5 jaar, en past het reservefonds daarbij?
7. Zijn er in de notulen van de afgelopen drie jaar grote werkzaamheden of een eenmalige bijzondere bijdrage besloten?

Geen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.

Deze pagina gaat over de gebouwen. Voor de leefbaarheid in Delfshaven (veiligheid, voorzieningen, groen) kijk je op de Leefbaarometer van de Rijksoverheid.

De buurt in cijfers

Straten en gebouwen

Gebouwen naar bouwjaar

Scholen in de buurt

9 basisscholen, 7 middelbare scholen, 1 mbo-locatie in de buurt, hoogste niveau: VWO.

Basisscholen

• Harbour IBSR (basisschool): Coolhavenstraat 29, 3024TD ROTTERDAM
• De Boog (basisschool): Kedoestraat 102, 3029CK ROTTERDAM
• Delfshaven (basisschool): Pieter de Hoochstraat 52, 3024CS ROTTERDAM
• De Vierambacht (basisschool): Nozemanstraat 75, 3023TM ROTTERDAM
• obs Dakpark (basisschool): Catharina Beersmansstr 80, 3025EJ ROTTERDAM
• CBS Mozaiek (basisschool): Jaap Valkhoffplein 5, 3023PV ROTTERDAM
• Valentijn (basisschool): Gijsingstraat 51, 3026RH ROTTERDAM
• KC De Vlinder (basisschool): Albregt-Engelmanstraat 34, 3025BH ROTTERDAM
• Basisschool Müllerpier (basisschool): Sint-Jobskade 14-16, 3024EN ROTTERDAM

Middelbare scholen

• Unie Noord (middelbare school — VBO/MAVO/HAVO/VWO): Pieter de Hoochstraat 29, 3024CP ROTTERDAM
• Accent Praktijkonderwijs Delfshaven (middelbare school — PRO): Japarastraat 4, 3029NA ROTTERDAM
• Grafisch Lyceum Rotterdam voor Mbo Bbo Mavo Vbo (middelbare school — VBO/MAVO): Lloydstraat 35, 3024EA ROTTERDAM
• Scheepvaart en Transport College (middelbare school — VBO): Lloydstraat 300, 3024EA ROTTERDAM
• Unie Noord - locatie RDC-ISK (middelbare school — VBO/MAVO): Robert Fruinstraat 37, 3021XB ROTTERDAM
• Unie Noord-MEX010 - Dé mavo voor Expressie (middelbare school — VBO/MAVO): Mathenesserdijk 455, 3026GH ROTTERDAM
• Unie Noord- Theaterhavo/vwo (middelbare school — HAVO/VWO): Pieter de Hoochweg 222, 3024BJ ROTTERDAM
• Scheepvaart en Transport College (mbo): Lloydstraat 300, 3024EA ROTTERDAM

FAQ

Veelgestelde vragen

Elk pand en elk appartement kan zijn eigen problemen hebben — de feiten hierboven gaan over de hele buurt, niet over één specifieke woning.

We hebben 868 panden in Delfshaven stuk voor stuk gecontroleerd met officiële data (BAG, PDOK, CBS).

Geen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.