Nieuwe Westen, Rotterdam: risicoprofiel voor appartementkopers
Het Nieuwe Westen is de grootste buurt van Delfshaven, met 19.385 inwoners (CBS, 2026-10-18). De buurt is tussen ongeveer 1900 en 1930 gebouwd ten westen van de Heemraadssingel, tussen de Beukelsdijk en de Nieuwe Binnenweg. De Heemraadssingel, de Mathenesserlaan en het Heemraadsplein met hun herenhuizen zijn het visitekaartje; de Vierambachtsstraat is de winkelstraat. Metrostation Delfshaven ligt aan de zuidwestrand.
Vrijwel alles is vooroorlogs: 91% van de appartementengebouwen dateert van vóór 1945 en 13% is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (BAG en RCE, 2026-10-18). Het mediane gebouw telt 3 woningen (BAG, 2026-10-18): de typische Rotterdamse boven- en benedenwoning, gesplitst in een VvE van twee of drie eigenaren. Zulke kleine VvE's zijn vaak informeel of slapend, zonder reservefonds en zonder MJOP, terwijl juist hier de fundering, de houten balklagen en het dak de grote kostenposten zijn.
De buurt is populair bij jonge gezinnen en starters: 27% van de woningen is een koopwoning en de gemiddelde WOZ-waarde van €378.000 hoort bij de hoogste van Delfshaven (CBS, 2026-10-18). Er zijn een paar fijne speeltuinen en buitenruimtes om op mooie dagen buiten te zijn. Controleer bij een gesplitst pand of er een splitsingsakte en een reglement zijn, of de VvE is ingeschreven bij de KvK en of er ooit funderingsonderzoek is gedaan.
95% van de woningen in Nieuwe Westen, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18). Ze staan in 2.087 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt (BAG, 2026-10-18). Nieuwe Westen telt 19.385 inwoners, met een gemiddelde WOZ-waarde van €378.000 (CBS, 2026-10-18).
Risico's
- Funderingsrisico: het postcodegebied rond deze buurt (3022VN) is geclassificeerd als "Overig" (PDOK/RVO, 2026-10-18). "Overig" betekent dat RVO het gebied zelf niet indeelt, omdat de gemeente Rotterdam een actuelere, gedetailleerdere funderingskaart heeft (rotterdam.nl/funderingskaart). 91% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1970, de periode die het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-18). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand — vraag altijd om het funderingsonderzoek van de VvE zelf voordat je koopt.
- Overstromingsdiepte: niet beschikbaar voor deze buurt (Klimaateffectatlas levert hier alleen een ruwe indexwaarde, geen waterdiepte in bruikbare eenheden).
- Hittestress: niet beschikbaar voor deze buurt (zelfde beperking als overstromingsdiepte — alleen een ruwe indexwaarde, geen bruikbaar cijfer).
- Bodemstatus: niet beschikbaar voor deze buurt (Bodemloket-data is nog niet geïntegreerd).
- Energielabel: we tonen geen labels per gebouw. Zoek het label van het appartement op adres op via EP-Online. 91% van de appartementengebouwen hier is gebouwd vóór 1971, een periode waarin vaak weinig of niet werd geïsoleerd.
- Geregistreerde misdrijven per 1.000 inwoners (politie/CBS, 2025): 63 (1.222 geregistreerde misdrijven op 19.385 inwoners). Misdrijven tellen mee waar ze gepleegd zijn, ook tegen bezoekers, winkels en forenzen; waar veel niet-bewoners komen, zegt het cijfer per inwoner minder over de bewoners zelf. Dit zijn politiecijfers, een andere maat dan de misdaadsignalen van Koopscan onderaan deze pagina.
Appartementen in Nieuwe Westen
- Aandeel appartementen: 95% van de woningen in Nieuwe Westen, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18).
- Appartementengebouwen: Nieuwe Westen heeft 2.087 gebouwen met twee of meer woningen, ongeveer het aantal VvE's (BAG, 2026-10-18). Eén VvE kan meerdere BAG-panden omvatten, dus dit is een benadering.
- Bouwjaar: Van de appartementengebouwen in Nieuwe Westen is 91% gebouwd vóór 1945, 0% tussen 1945 en 1970, 7% tussen 1971 en 2000 en 2% na 2000 (BAG, 2026-10-18).
- Oppervlakte: het mediane appartement in Nieuwe Westen heeft 86 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-18).
- Monumenten: 13% van de appartementengebouwen in Nieuwe Westen is een rijksmonument of ligt in een beschermd stadsgezicht (RCE, 2026-10-18).
- Erfpacht: niet beschikbaar voor deze gemeente — Rotterdam publiceert geen open erfpachtdata per perceel. Controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel voordat je biedt.
Wat deze bebouwing betekent voor je VvE
De meeste appartementengebouwen in Nieuwe Westen (91%) zijn gebouwd vóór 1945. Typische VvE-kostenposten voor die periode: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten.
Wat je controleert bij een gebouw van vóór 1945:
- Fundering: vraag om het funderingsonderzoek en controleer of paalherstel is ingepland en begroot in het MJOP.
- Houten vloeren en dak: zoek in het MJOP naar werk aan balklagen, dak en goten, met jaartal en bedrag.
- Energielabel: vooroorlogse panden hebben vaak een laag label. Zoek het label van het appartement op via EP-Online en vraag of de VvE een isolatieplan heeft.
Algemene richtlijn op basis van bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.
Vragen aan de VvE voordat je biedt in Nieuwe Westen
- Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP?
- Is het pand een rijksmonument of ligt het in een beschermd stadsgezicht, en is er in het MJOP budget voor vergunningplichtig restauratiewerk?
- Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP?
- Wat is het energielabel van het appartement en het gebouw, en is er een plan en budget om het gebouw naar label C te brengen?
- Is de VvE actief: houdt ze jaarlijks een vergadering, heeft ze een eigen bankrekening en is het gebouw verzekerd?
- Is het MJOP jonger dan 5 jaar, en past het reservefonds daarbij?
- Zijn er in de notulen van de afgelopen drie jaar grote werkzaamheden of een eenmalige bijzondere bijdrage besloten?
Heb je de VvE-stukken? Check binnen 5 minuten wat erin staat over de fundering.
Gratis risicorapport aanvragenGeen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.
Deze pagina gaat over de gebouwen. Voor de leefbaarheid in Nieuwe Westen (veiligheid, voorzieningen, groen) kijk je op de Leefbaarometer van de Rijksoverheid.
De buurt in cijfers
| Aantal inwoners | 19.385 |
|---|---|
| Bevolkingsdichtheid | 15.656 / km² |
| Gemiddelde WOZ-waarde | €378.000 |
| Woningvoorraad | 8.693 |
| Meergezinswoningen | 96% |
| Koopwoningen | 27% |
| Huurwoningen | 73% |
| Woningen ouder dan 10 jaar | 100% |
| Nieuwbouw (laatste 10 jaar) | 0% |
| Stedelijkheid | zeer sterk stedelijk |
Straten en gebouwen
Gebouwen naar bouwjaar
Van de 3409 in kaart gebrachte panden is 82% gebouwd vóór 1945, 0% tussen 1945 en 1970, 9% tussen 1971 en 2000, en 9% na 2000; het oudste pand dateert van 1885 en het nieuwste van 2026.1e Virulystraat 3022ZL2e Virulystraat 3022ZMAdrien Mildersstraat 3022NA, 3022NB, 3022NC +7Aelbrechtskade 3022HK, 3022HL, 3022HP +9Aelbrechtsplein 3022HRAllard Piersonstraat 3022HA, 3022HB, 3022HC +5Beukelsdijk 3022DA, 3022DB, 3022DC +9Beukelsweg 3022GA, 3022GB, 3022GC +8Buitenhofstraat 3022PA, 3022PB, 3022PC +5Burgemeester Meineszlaan 3022BA, 3022BB, 3022BC +10Burgemeester Meineszplein 3022XA, 3022XB, 3022XC +1Burgemeester Meineszstraat 3022XE
Toon alle 74 straten en postcodes
C.P.Tielestraat 3023TA, 3023TB, 3023TC +1Coolhaven 3015GC, 3023BACraandijkstraat 3022HT, 3022HVDavidsstraat 3023KA, 3023KB, 3023KC +2De Jagerstraat 3022VK, 3022VL, 3022VM +4Doedesstraat 3022VA, 3022VB, 3022VC +5Duyststraat 3023EC, 3023ED, 3023EE +1Essenburgsingel 3022EA, 3022EB, 3022EC +9Essenburgstraat 3022MA, 3022MB, 3022MC +11Gerrit Jan Mulderstraat 3023RA, 3023RB, 3023RC +7Gerrit van de Lindestraat 3022TA, 3022TB, 3022TC +11Geuzenlaan 3023PH, 3023PJGeuzenstraat 3023PGGrasstraat 3022PK, 3022PLGroshansstraat 3023SBHavenzichtstraat 3022GN, 3022GPHeemraadsplein 3023BC, 3023BDHeemraadssingel 3022CA, 3022CB, 3022CC +12Heemraadstraat 3023VA, 3023VB, 3023VC +5Hofstedestraat 3022RA, 3022RB, 3022RC +3Hooidrift 3023KG, 3023KH, 3023KJ +9Hugo Molenaarstraat 3022NM, 3022NN, 3022NP +2Jaap Valkhoffplein 3023PVJagthuisstraat 3022PM, 3022PN, 3022PP +1Korenaardwarsstraat 3023XA, 3023XBKorenaarstraat 3023XC, 3023XD, 3023XE +2Mathenesserlaan 3023GA, 3023GB, 3023GC +17Mathenesserplein 3022LC, 3022LD, 3023LAMesschertstraat 3023TE, 3023TG, 3023TH +1Mevlanaplein 3022EPMiddenhoefstraat 3022ER, 3022ES, 3022ETNieuwe Binnenweg 3023EJ, 3023EK, 3023EL +9Nozemanstraat 3023TK, 3023TL, 3023TM +4Opzoomerstraat 3023SC, 3023SE, 3023SG +1Osseweistraat 3023DA, 3023DB, 3023DC +1Passerelstraat 3023ZA, 3023ZB, 3023ZC +1Pluimhoefstraat 3022EVPupillenstraat 3023VK, 3023VM, 3023VN +8RFC-weg 3022EZRauwenhoffplein 3022RJRauwenhoffstraat 3022RK, 3022RL, 3022RM +3Rochussenstraat 3023DE, 3023DG, 3023DH +3Ruilstraat 3023XJ, 3023XK, 3023XL +9Ruwaarddwarsstraat 3023PZRuwaardstraat 3023PR, 3023PS, 3023PT +3Samuel Mullerplein 3023SJ, 3023SKSamuel Mullerstraat 3023SL, 3023SM, 3023SN +2Schonebergerweg 3023ZE, 3023ZG, 3023ZH +6Tidemanstraat 3022SB, 3022SC, 3022SE +5Van Cittersstraat 3022LE, 3022LG, 3022LH +4Van Heusdestraat 3023RM, 3023RN, 3023RP +6Van Oosterzeestraat 3022XG, 3022XH, 3022XJ +5Van Weelstraat 3022ZA, 3022ZB, 3022ZC +2Van der Hilstdwarsstraat 3023PPVan der Hilststraat 3023PK, 3023PL, 3023PMVan der Palmstraat 3022VT, 3022VV, 3022VW +2Veeluststraat 3022PV, 3022PW, 3022PX +1Veelzigtstraat 3022DP, 3022DR, 3022DS +1Vierambachtsstraat 3022AA, 3022AB, 3022AC +13Virulyplein 3022ZG, 3022ZH, 3022ZJ +1Weizichtstraat 3022MV, 3022MX, 3022MZWerkhoefstraat 3022EW, 3022EX
Scholen in de buurt
12 basisscholen, 8 middelbare scholen, 1 school voor speciaal onderwijs in de buurt, hoogste niveau: VWO.
Basisscholen
- Vrijeschool Rotterdam West (basisschool): Velsenluststraat 7, 3021AW ROTTERDAM
- Montessorischool (basisschool): Essenburgsingel 25-C, 3021AN ROTTERDAM
- De Korf (basisschool): Korfmakersstraat 80, 3026XJ ROTTERDAM
- Basisschool Van Oldenbarneveltschool (basisschool): Jagthuisstraat 14, 3022PR ROTTERDAM
- IKC de Ark (basisschool): Nozemanstraat 16, 3023TN ROTTERDAM
- De Vierambacht (basisschool): Nozemanstraat 75, 3023TM ROTTERDAM
- Mariaschool Schietbaanlaan (basisschool): Schietbaanlaan 90, 3021LN ROTTERDAM
- CBS Mozaiek (basisschool): Jaap Valkhoffplein 5, 3023PV ROTTERDAM
- Valentijn (basisschool): Gijsingstraat 51, 3026RH ROTTERDAM
- Mariaschool Taandersplein (basisschool): Taandersplein 3, 3027CN ROTTERDAM
- OBS Kasteel Spangen (basisschool): Nicolaas Beetsstraat 4, 3027AR ROTTERDAM
- Emmaus (basisschool): Tidemanstraat 59, 3022SE ROTTERDAM
Middelbare scholen
- Marnix Gymnasium (middelbare school — VWO): Essenburgsingel 58, 3022EA ROTTERDAM
- Wolfert van Borselen scholengroep (middelbare school — VBO/MAVO/HAVO/VWO): Bentincklaan 280, 3039KK ROTTERDAM
- Het Lyceum Rotterdam voor Vwo en Havo (middelbare school — HAVO/VWO): Beukelsdijk 91, 3021AE ROTTERDAM
- Unie Noord - locatie RDC-ISK (middelbare school — VBO/MAVO): Robert Fruinstraat 37, 3021XB ROTTERDAM
- Unie Noord- locatie Rotterdam Design College (middelbare school — VBO/MAVO/HAVO): Beukelsdijk 145, 3022DC ROTTERDAM
- Unie Noord-MEX010 - Dé mavo voor Expressie (middelbare school — VBO/MAVO): Mathenesserdijk 455, 3026GH ROTTERDAM
- Wolfert van Borselen Scholengroep (middelbare school — HAVO/VWO): Bentincklaan 294, 3039KK ROTTERDAM
- Melanchthon Christelijke Scholengroep voor gymnasium atheneum havo en vmbo (middelbare school — HAVO/VWO): Henegouwerplein 16, 3021PM ROTTERDAM
Speciaal onderwijs
- Yulius Middelland College (speciaal onderwijs): Schietbaanlaan 118, 3021LP Rotterdam
FAQ
Veelgestelde vragen
Welk deel van de woningen in Nieuwe Westen is een appartement?
95% van de 8.768 woningen in Nieuwe Westen, Rotterdam is een appartement in een gebouw met twee of meer woningen (BAG, 2026-10-18). Ze staan in 2.087 appartementengebouwen, ongeveer het aantal VvE's in de buurt. Het mediane appartement heeft 86 m² gebruiksoppervlakte (BAG, 2026-10-18).
Is er funderingsrisico in Nieuwe Westen?
Het postcodegebied rond Nieuwe Westen (3022VN) is geclassificeerd als "Overig" op de indicatieve funderingsrisicokaart van PDOK/RVO (2026-10-18). "Overig" betekent dat RVO het gebied zelf niet indeelt, omdat de gemeente Rotterdam een actuelere, gedetailleerdere funderingskaart heeft (rotterdam.nl/funderingskaart). 91% van de appartementengebouwen in de buurt is gebouwd vóór 1970, de periode die in Nederlandse steden het vaakst samengaat met funderingen op houten palen (BAG, 2026-10-18). Dit is een indicatie per gebied, geen keuring per pand, dus vraag de VvE om het eigen funderingsonderzoek.
Staan appartementen in Nieuwe Westen in erfpacht?
We hebben geen open erfpachtdata per perceel voor Rotterdam, dus controleer de eigendomsakte of het Kadaster-uittreksel van het appartement dat je overweegt. Staat de grond in erfpacht, vraag dan of de canon is afgekocht en tot welke datum, of wat die per jaar kost en hoe die wordt geïndexeerd. Vraag welke algemene bepalingen gelden en of de erfpacht eeuwigdurend is of op een vaste datum afloopt. Vraag ook of de VvE de canon via de servicekosten betaalt of dat elke eigenaar apart betaalt, want dat verandert je maandlasten.
Hoe oud zijn de appartementengebouwen in Nieuwe Westen, en wat betekent dat voor de VvE-kosten?
Van de appartementengebouwen in Nieuwe Westen is 91% gebouwd vóór 1945, 0% tussen 1945 en 1970, 7% tussen 1971 en 2000 en 2% na 2000 (BAG, 2026-10-18). Voor de meest voorkomende periode, vóór 1945, zijn typische VvE-kostenposten: fundering (houten palen), houten vloeren, daken en vergunningen voor werk aan monumenten. Dit is een algemene richtlijn per bouwperiode; jouw gebouw kan afwijken.
Wat moet ik de VvE vragen voordat ik koop in Nieuwe Westen?
Vraag om het MJOP, de laatste jaarrekening en de notulen van drie jaar. Voor Nieuwe Westen in het bijzonder: Wanneer is de fundering voor het laatst onderzocht, mag ik het rapport inzien, en staat funderingsherstel in het MJOP? Is het pand een rijksmonument of ligt het in een beschermd stadsgezicht, en is er in het MJOP budget voor vergunningplichtig restauratiewerk? Wanneer zijn het dak en de houten vloeren (balklagen) voor het laatst geïnspecteerd, en staat herstel in het MJOP?
Elk pand en elk appartement kan zijn eigen problemen hebben — de feiten hierboven gaan over de hele buurt, niet over één specifieke woning.
We hebben 3409 panden in Nieuwe Westen stuk voor stuk gecontroleerd met officiële data (BAG, PDOK, CBS).
Kijk je naar een appartement in Nieuwe Westen?
Gratis risicorapport aanvragenGeen account nodig. Rapport binnen 5 minuten.